【楼盘测评】相爱相杀颐璟万和PK金悦府谁赢?

发布日期:2019-08-14 05:15   来源:未知   阅读:

  香港六开奖结果直播最好的爱情,并不是终日互相对视,而是共同眺望远方,相伴而行。他们眺望着的,始终是同一个方向。

  但在房小评朋友圈里,鲜见晒玫瑰秀恩爱,更多的还是开发商朋友们晒起楼盘的大美雪景,暗搓搓安利自己的项目。

  地产人是最务实勤奋的一群人,任何一个节日,都能变成成交的庆祝日;任何一个热点,都能蹭出营销宣传的新套路。

  尤其是在2018年限竞房去化遇冷之后,2019年继续进行的限竞房大年,已然成为了一片厮杀的战场,哪容浪漫情怀?

  要想苦日子过得去,总得头上……不是……总得找人搭个伙。于是,在房企合作拿地的大前提下,各大楼盘半路结夫妻的情况也越来越多。

  在限房价竞地价的艰难空间里,为了减少同区域没必要的拆台竞争,一些限竞房项目选择抱团发展,互相入股。

  最好的爱情,并不是终日互相对视,而是共同眺望远方,相伴而行。他们眺望着的,始终是同一个方向。

  只是这些搭伙过日子的半路夫妻,并不分享同一个方向,说到底还是得相爱相杀着过。今天房小评要测评的这两个限竞房项目,就是互相入股不拆台,却因位置太近,难免被购房人进行优劣对比,分个高下。

  从北京新总规来看,北京向南挺进的大方向仍在继续。在北京市大兴区“两会”上,《大兴分区规划(2017年—2035年)》草案开始向社会公告,在新一轮的发展中,大兴新城将完善从五环贯通到六环的产业与生活布局,其中义和庄板块便是站在五环对望六环的桥头堡。

  如此战略要地势必引发企业关注,2017年7月27日和8月4日招拍挂的义和庄两块限竞房住宅用地,起拍报价分别达到15.3亿元和19亿元。最终被金融街000402)控股和远洋地产分别以22.9亿元和27亿元斩获。

  虽然项目地块距离大兴义和庄地铁4号线米,周边万科天地、泰禾中央广场、永华实验学校、大兴少年宫、念坛公园、清源公园、首都医科大学大兴医院等商业、教育、医疗、生活配套已经配齐。但从楼面价、限均价和容积率来看,金融街控股和远洋地产这两块地拿地价格都不低。

  于是,在2017年11月,金融街控股和远洋地产就义和庄项目达成合作协议,相互入股项目公司,同时拉来保利地产600048)、首开股份600376)两家国有房企,分担成本、协力开发。

  在房小评看来,相互入股形成协力不是最重要的,避免同区域价格竞争才是核心。说白了,有钱大家一起赚,不要相互拆台。

  而对于购房人来说,相同的区域两个不同的项目,选谁不选谁,是一道单选题,也就意味着台上两个项目可以携手并进,台下业绩仍是各项目的生死大考。

  远洋地产在义和庄地块选择打造城市产品万和系,命名颐璟万和,也是该系类产品在北京的第四个作品。金融街控股在义和庄选择的金悦府产品,则是该产品在北京的首次亮相。

  规划图上,颐璟万和与金悦府两个项目用地相连,但在项目沙盘上,两个项目间却多出了一条路。这条路将两个地块彻底区隔,也成为两个项目间的“楚河汉界”,两个项目的PK就此拉开序幕。

  远洋万和系产品主打城市平层住宅,从两室到四室的户型可以兼顾不同购房人对居室数量的需求。

  金悦府提供刚需、刚改和改善三类居住产品。高层最小的68平米两居总价约374万,首套首付仅150万。

  社区内3栋住宅楼自南向北向排布,楼间距在70米以上。住宅楼之间的绿地配有儿童游戏区和无人值守超市、无人值守健身房等业主生活配套。

  社区外设有气象观测站等环境检测及数据采集设施,可通过社区APP实时查看社区环境检测数值。

  金悦府社区内共有11栋住宅楼,社区路网占用大部分公共空间,其余多为绿化,设计较为传统。

  两项目都采用了人车分流的设计,颐璟万和较宽的楼间距便于社区公共空间集中利用,顺应人居发展的智慧社区是项目的一大卖点,而且儿童游戏区和无人值守超市、无人值守健身房等配套均为生活中使用率较高的配套。金悦府由于高低配楼座较多,公共区域空间分散,社区内除绿地外,没有建设其他配套活动设施。

  颐璟万和高层133平米户型南向面宽10.6米,采用元宝户型设计,双南向卧室,四室两厅两卫。

  花同样的钱买更好的户型一直是刚需和刚改购房人所追求的,130平米户型已经属于改善型产品,购买这个面积段的购房人,往往对房间数量上有着“多一间”的需求。无论是二孩家庭、老人同住的诉求,或是对独立书房的诉求,“多一间”才能实现房屋的功能拓展。颐璟万和不但多出了一间南向卧室,同时餐客分离和全明卫生间的设计,也更符合当下改善购房人的改善需求。

  颐璟万和高层85平米户型6.2米的南向面宽,三室两厅一卫,空间分配较为平均。

  金悦府洋房89平米户型拥有6.9米的南向面宽,三室两厅一卫。相比之下客厅面积更大。但北向书房面积较小,只有2.7x2.2米,不适宜改作次卧。

  两个项目的刚需户型均预留了功能延展的空间,只是颐璟万和更注重产品设计的均好性,房间面积设计更合理。但两个项目存在一个通病:两卫的配置只有大户型才有,对于有着“两卫”硬需求的购房人来说,解决这个痛点的代价有些大。

  85平米三室南北向户型,适合三口之家,也能满足二孩家庭的生活所需,如果购买四室户型资金有压力,可以退而求其次,选择85平米三室户型。

  纯南向80和85平米两室户型并不推荐,一是同样面积段,少了一间房,第二,卧室面积没有明显增加,反而过道和餐厅面积变大。

  作为区域唯一限竞房叠拼产品,金悦府的叠拼别墅才是项目产品的核心优势,还受限竞房最高销售单价限制,总价相对可控。

  此外,金悦府由于户型种类繁多,没有做样板间,只能靠户型图和仅有的两个户型模型参考。过多的户型既不便于购房人挑选,还容易增加购房人的徘徊与犹豫。多个户型对比下来,对销售和购房人而言,时间耗费巨大。相比之下,只有6种户型还配备了样板间的颐璟万和,看房体验要好很多。

  其实,在北京两家房企合作相邻地块,相互操盘的情况也有不少,比如禧瑞天著与天瑞宸章,往往相邻项目的产品差异不会很大,但这次情况却大不同。这源于两家房企北京公司所面临境遇的不同。

  远洋地产北方区域公司今年在北京操盘的限竞房项目已达到5个,这还不算合作项目,对资金周转的需求不言而喻。而且远洋五里春秋、海晏春秋这两个项目中都有利润高去化慢的别墅产品。在大兴新城这个仍以刚需和刚改为主的区域,远洋选择了以“快”制胜的策略。

  提前金悦府近4个月开盘,也确实为颐璟万和争取到了销售先机。据现场销售表示,除配建商业,项目一共三栋住宅楼,已开盘的两栋中,小户型这栋只剩少量二层和顶层尾房,相比大户型产品,在售小户型尾房每平米要便宜1500元。而最后一栋小户型产品将在春节后推向市场,均价将与大户型产品一致。

  同时,颐璟万和还是远洋地产与阿里巴巴联合打造的第一个智慧社区,也是大兴首个智慧社区。不仅拥有人脸识别技术的门禁安防,还有社区气象观测站、无人值守超市、无人值守健身房和全天监控的儿童游戏区。显然,智慧社区也为项目增加了新的卖点。

  金融街今年在北京只有金悦府和金融街融府两个限竞房项目,而且融府项目由于地理位置好,限价价格低,90平米及以下户型一开盘便售罄,仅剩叠拼别墅产品。所以,今年北京的业绩绝大多数要由金悦府贡献。

  据悉,金融街控股从2017年斩获大兴义和庄地块后,已经一年多没有新的住宅地块进账。由此推断,金悦府现在的产品组合既是为了用时间换“利润”,也是在用“时间”养住团队。

  这两个项目虽然都在售,但目标各有不同,颐璟万和是“走量争速”,金悦府是“保利润,慢慢卖”。两项目销售在介绍时也都提到了对方项目,“我们是股权合作项目,这个项目是我们操盘,另一个是他们操盘,仅此而已。”

  只是这轮台下角力,颐璟万和已经领先,金悦府能否后来者居上,叠拼户型的销售是关键。